山东名泉律师事务所案例总结精选

因拆迁引起房屋租赁合同纠纷

委托人：一审被告、二审上诉人

代理人：乔湛明律师、陈鲁律师、公丕亮（实习律师、律师助理）

一、一审阶段

1、基本案情

原被告均为有限责任公司。2006年3月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于华山片区房屋用于生产经营。后原告因生产规模扩大，于2012年3月30日，2012年8月3日增租房屋，第一份租赁合同租赁期限至2016年3月29日止，后两份合同至2014年3月28日止。原被告签订的合同中约定，因国家征用，双方应无条件服从，被告必须提前三个月通知原方，方可解除合同，原告应在政府规定的时间内迁出。后原告以济南市历城区华山片区开发建设指挥部在2013年7月5日发布的拆迁公告为由认定其租赁被告的房屋在拆迁范围内，故在2013年10月17单方强行搬迁；并向被告主张搬迁费和停产停业损失。

2、我方代理意见：

双方租赁合同合法有效，原告提交证据不能证明被告在拆迁范围内；被告配备发电设备完全可以满足原告的生产生活需要；原告主张搬迁费和停产停业损失无事实和法律依据。被告提出反诉要求原告继续履行租赁合同，支付租金。

3、一审法院的裁判要旨

原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，双方应自觉履行。原被告签订的合同中约定，因国家征用，双方应无条件服从，被告必须提前三个月通知原方，方可解除合同，原告应在政府规定的时间内迁出。由于原告承租的房屋在国家征收范围内，由于国家征用且原告已于2013年10月18日搬出，双方的租赁合同已实际解除。

双方争议的焦点为被告的房屋是否在拆迁范围内。一审法院依据原告提交济南市人民政府颁发济拟征公告[2013]141号拟征收土地公告认为被告的房屋位于拆迁范围内。因被告拒绝解除租赁合同，原告为搬迁雇佣安保公司搬迁，支付安保费用240000元，被告应予倍偿。

4、一审判决结果：

一、解除原被告签订房屋租赁合同。二、被告赔偿原告经济损失240000元。 驳回了原告其他诉讼请求、反诉原告的诉讼请求。

二、二审阶段

  1、被告对一审判决不服提出上诉：

（1）认为被告房屋并不在拆迁范围内，原告无证据证明被告房屋在拆迁范围内。（2）告经与原告协商并经其书面确认，按照其用电要求自费为其配备了发电机、辅助发电材料等设备，在停电次日就开始正常供电，完全能够满足原告正常生产、生活用电。（3）原告因为单方违约、强行搬离承租厂房而产生的安保费用，与被告无关。

2、二审法院裁判要旨：

二审法院根据济南市国土资源局复函、济南市人民政府济征公告[2014]125浩征收土地公告及勘测定界图的范围，能够证实涉案土地的大部分已在2014年1月13日济南市人民政府发布的济征公告[2014]125浩征收土地公告范围内，即涉案土地大部分已被国家征收。根据合同约定双方租赁合同应在2014年1月13日解除。被告在2013年10月17强行搬迁构成违约。

3、二审法院判决结果：

（1）撤销一审判决。（2）原被告合同均于2014年1月13日解除。（3）原告向被告支付租金97960.45元。（4）驳回原告的诉讼请求及被告其他反诉请求

三、总结

本案为因拆迁引起的租赁合同纠纷，法律关系相对清晰，争议焦点也较为明确就是涉案房屋是否在拆迁范围内。但因涉及政府拆迁行为而错综复杂。在一审不利的情况下经我所代理律师不懈努力，激烈精彩的法庭辩论终于在二审赢来转机。